Lei de Locação: o que os inquilinos e donos de imóveis precisam saber

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A relação entre locador e locatário nem sempre é simples. Muitas vezes as vontades entre os dois lados são conflitantes e dão margem para o início de divergências e até brigas judiciais. Para tentar solucionar essas dúvidas em relação aos direitos e deveres de um locador e do locatário que entrou em vigor a Lei de Locação há mais de 20 anos.

Nas últimas duas décadas, vários pontos foram acrescentados ou modificados na norma vigente. Sendo a Lei 12.112/2009, que entrou em vigor em 2015, a mais rigorosa, especialmente em relação aos prazos para despejo.

Entenda os principais pontos da Lei de Locação em vigência:

1 – Vigência do contrato

Os contratos de aluguel não têm um prazo mínimo nem máximo estipulado por lei. Essas condições normalmente são impostas pelas imobiliárias (geralmente são de 30 meses) ou pelo próprio locador. O ideal é que o locador e o locatário encontrem um acordo que seja descrito no contrato.

Durante o período acordado, o locador não pode reaver o imóvel alugado para o locatário, a não ser em casos bastante específicos – como para cumprimento de uma decisão judicial contra o locador. O locatário, no entanto, pode romper com o contrato mediante o pagamento de multa estipulada no momento da assinatura do acordo.

2 – Possibilidade de despejo

Desde 2015, as normas que regulamentam a possibilidade de despejo se tornaram bem mais rígidas. Até então era necessário que não houvesse o pagamento de dois aluguéis em um período de 24 meses para que fosse solicitado o despejo. Hoje, após o não pagamento de um mês de aluguel no período de um ano já é possível solicitar a ação.

O prazo para que o locatário deixe o imóvel também ficou mais rígido. Saiu de seis meses e foi para apenas um.

3 – Responsabilidade pelo pagamento de valores do condomínio

De acordo com a Lei de Locação, é de responsabilidade do locador o pagamento de despesas extraordinárias do condomínio, ou seja, as que não se encaixam em gastos rotineiros de manutenção do prédio. Por exemplo: obras e reformas que interessem à estrutura do imóvel, pintura de fachadas, reformas na iluminação do condomínio, instalação de equipamentos de segurança, esporte, lazer ou de decoração e paisagismo em áreas de uso comum.

Já ao locatário é reservado o pagamento do aluguel e do condomínio (tanto o valor normal quanto despesas extraordinárias) dentro dos prazos estipulados em contrato, assim como as multas que advirem de seu atraso. As despesas referentes à moradia (água, luz e gás) também são de sua responsabilidade.

4 – Reformas

O compromisso pelo pagamento de reformas estruturais ou consertos oriundos de deterioração com o tempo são do locador. Por exemplo, se em um apartamento houver a necessidade de se trocar o encanamento porque esse está começando a se tornar precário e vazando pela ação do tempo, a responsabilidade é do locador. Já se após uma pequena reforma ou algum acidente esse cano se rompeu, a responsabilidade é do locatário.

O locatário também não pode fazer reformas estruturais ou permanentes sem consultar previamente o dono do imóvel. O importante a se lembrar aqui é que o locatário deve devolver o apartamento/casa da mesma maneira que o recebeu.

5 – Venda do imóvel durante a locação

O locador tem a possibilidade de vender um imóvel que está sendo alugado naquele momento, contanto que respeite algumas regras: que o direito de preferência para a compra seja do inquilino a ser notificado em até 30 dias; que o contrato celebrado entre inquilino e locador seja respeitado em relação aos prazo de notificação e condições de saída.

Isso significa que o locador que fez um contrato de aluguel de 24 meses não pode obrigar o locatário a sair do imóvel antes desse prazo, a não ser que haja uma cláusula especificando as regras em caso de alienação do imóvel.

6 – Casos de morte

Em caso de morte do locatário, os encargos, assim como os direitos do contrato, são transferidos para os herdeiros diretos. O mesmo vale em caso de morte do proprietário. De acordo com a Lei de Locação, os termos estabelecidos no acordo se mantêm.

7 – Reajuste do valor do aluguel

O artigo 7º da Lei da Locação afirma que é “livre a convenção do aluguel, mas vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

O valor, os prazos e os percentuais (IGPM, IPCA, INPC) referentes ao reajuste do aluguel devem ser acordados no contrato de aluguel. No entanto, após três anos de vigência do acordo, pode ser pedida uma revisão desses valores.

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