Saiba quais são os direitos e deveres do condomínio

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Viver, e principalmente conviver, com outras pessoas não é uma tarefa simples. E essa situação pode ficar ainda mais complicada quando o máximo de intimidade que você tem com alguém é a semelhança na escolha do local para morar. É justamente aí que aparecem aquelas cenas quase tiradas de novela e as inúmeras confusões entre condôminos e até com o próprio condomínio.

Cano quebrado, infiltrações, carro riscado, multas excessivas, discussão sobre mudanças de cor de paredes. Afinal, de quem é a responsabilidade por esses itens e como eles devem ser discutidos? Quais são os direitos e os deveres do condomínio em relação aos moradores?

Assim como falamos sobre os direitos e deveres de locadores e locatários, neste post vamos explicar algumas dessas e outras situações e a quem você pode recorrer em caso de dúvidas. Confira!

Quem orienta os direitos e deveres do condomínio?

Até 2002, a Lei nº 4.591 de 1964 regia os direitos e deveres do condomínio e do condômino. Agora, 27 artigos no Capítulo VI do Novo Código Civil dispõem sobre as atribuições do cargo de síndico e o que é de responsabilidade do condomínio e dos moradores.

Apesar da atualização, muitas das questões cotidianas ainda não ficaram explícitas no texto. O código lida com assuntos mais gerais e afirma que as particularidades devem ser acordadas em assembleia e redigidas em um conjunto de regras internas. Essas, claro, podem ser contestadas judicialmente caso alguma coisa pareça estar fora do comum. Para essas situações é recomendado entrar com uma ação no Juizado de Pequenas Causas.

Confira algumas questões e de quem são as responsabilidades

  • Locação de apartamentos e vagas de estacionamento

Segundo o Código Civil “as partes suscetíveis de utilização independente (…) com as suas respectivas frações ideais de solo (…) podem ser alienadas por seus proprietários”. Ou seja, é de livre arbítrio do dono do apartamento ou vaga de estacionamento a decisão de alugar sua propriedade. Isso inclui o preço a ser cobrado, a quem e por quanto tempo. A preferência no caso de vagas de estacionamento é de moradores, mas não é obrigatório.

  • Multas para os moradores

Apenas o síndico pode multar moradores de um condomínio e dentro dos valores já estipulados em convenção interna. A lei estabelece apenas três punições:

  • Multa de 2% do valor da taxa condominial em caso de atraso. A lei antiga previa até 20% de multa, o que foi mudado neste novo Código Civil. Os juros moratórios também não devem ultrapassar 1% ao mês.
  • Multa de até cinco vezes o valor das taxas de contribuição em caso de faltas reiteradas com os deveres de condômino. Ela deve ser deliberada em assembleia e apoiada por três quartos dos condôminos.
  • Multa de até 10 vezes o valor das taxas de contribuição para moradores que apresentarem comportamento antissocial e gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Essa decisão também deve ser aprovada em assembleia.
  • Autorização para obras no condomínio

As obras no condomínio devem ser propostas pelo síndico e aprovadas pelos condôminos (assim como seus gastos) em assembleias previamente agendadas.

No caso de obras consideradas úteis, a maioria dos condôminos deve dar um voto a favor. Já as obras “voluptuárias”, ou seja, não necessárias, têm de ter a aprovação de dois terços dos condôminos. Se elas forem essenciais, qualquer morador pode convocar uma assembleia para debater sobre as ações a serem tomadas.

  • Vazamentos ou infiltrações

A responsabilidade do vazamento depende do local e os custos da obra podem recair ao condômino, ao inquilino, ao condomínio ou ao vizinho. Se o vazamento acontece apenas em uma unidade, a responsabilidade é do próprio morador desse apartamento. Mas neste cenário acontecem duas situações diferentes: em caso de infiltração por degradação natural dos canos, o proprietário é o responsável. Já em caso de problemas devido a obras ou mau uso, o inquilino pode ser responsabilizado.

Quando a infiltração acontece devido a um problema originado no encanamento de um apartamento vizinho, o dono do outro apartamento é quem deve arcar com os prejuízos. O condomínio em si apenas é implicado quando o vazamento for resultado de problemas na caixa d’água, envolver paredes externas ou áreas comuns.

  • Danos a carros e motos

Essa é uma questão que causa bastante polêmica. O condomínio não é obrigado a se responsabilizar por danos causados em carros e motos – mesmo que eles estejam dentro de uma garagem fechada. A exceção é quando o dano foi causado comprovadamente por uma queda de teto, de telha, portão com defeito, infiltração ou erros de um manobrista contratado pelo condomínio.

Em outras situações, como em caso de arranhões ou batidas provenientes de veículos de outros moradores, a responsabilidade é inteiramente dos condôminos envolvidos. O síndico, neste caso, sequer precisa se envolver na confusão caso não queira.

  • Incêndio

Geralmente os custos com incêndio são cobertos pelas apólices de seguro que todo condomínio deve contratar. Mas nem tudo é coberto nestas situações. Além das áreas comuns e equipamentos do condomínio, os apartamentos têm apenas os itens referentes à construção passíveis de ser indenizados – paredes, pisos, portas, janelas, tubulações elétricas e hidráulicas, pintura etc. A mobília, por exemplo, deve ser coberta por uma apólice especial que o próprio condômino contratar.

  • Animais de estimação

Os condomínios não podem proibir a presença de animais de estimação em apartamentos, mesmo que isso conste em convenção interna. A única exigência é que o bichinho não deve atrapalhar a convivência, descanso e segurança dos outros moradores.

No entanto, o síndico pode, sim, demandar que o animal esteja dentro de algumas regras nas áreas comuns do condomínio. Por exemplo, que ele tenha de estar sempre no colo ou em caixas de transporte, não possa ficar perto das piscinas ou parquinhos etc.

  • Manutenção das áreas comuns

A limpeza e a manutenção das áreas comuns são de responsabilidade do condomínio. O que pode ser repassado a um morador é a limpeza de um salão de festas, por exemplo, após o aluguel deste. Mas isso precisa ser acordado antes em convenção do condomínio.

  • Mudanças e obras na fachada

O condomínio pode negar a realização de qualquer obra dentro de um apartamento que altere a fachada ou a estrutura do prédio. Por exemplo, a troca de uma janela quando o prédio é espelhado, a mudança da cor da fachada ou telar apartamentos com sacada.

Para não ser pego de surpresa, leia com atenção a convenção do condomínio!

 

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